الأحكام النظامية الجديدة لعقد الإيجار في السعودية: التجديد التلقائي، وتثبيت الأجرة، وثلاثة بنود تُعاد كتابتها

لم يعد بند التجديد في عقد الإيجار فراغاً يملؤه العرف. بموافقة مجلس الوزراء والمرسوم الملكي على الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، صار التجديد التلقائي قاعدةً أساسية في جميع مدن المملكة، وصار توثيق كل العقود في «إيجار» واجباً، وأوقفت الزيادة السنوية في الرياض مع تثبيت أجرة الشاغر خمس سنوات. هذا الدليل ينقل ما أُعلن بنصّه، ويبيّن البنود الثلاثة التي تتغيّر كتابتها، وما الذي لا يزال ينتظر تفاصيله الرسمية.

ما الذي صدر فعلاً — بنصّ البيان لا بتفسيره

في 25 سبتمبر 2025م نشرت وكالة الأنباء السعودية تصريحاً للرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار بمناسبة صدور قرار مجلس الوزراء والمرسوم الملكي بالموافقة على «الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمُستأجر». وحدّد البيان أثر الأحكام في خمس نقاط، ننقلها كما وردت:

• إيقاف الزيادة السنوية للإيجار في الرياض.
• تثبيت أجرة العقارات الشاغرة لمدة خمس سنوات قادمة.
• اعتماد «التجديد التلقائي» كقاعدة أساسية للعقود في جميع مدن المملكة.
• تحديد حالات عدم التجديد من قبل المؤجر في مدينة الرياض.
• التأكيد على وجوب توثيق جميع العقود في شبكة «إيجار».

ثلاثة أشياء لا يقولها البيان، ونتعمّد ألّا نقولها بدلاً عنه: مدد الإشعار، وقائمة حالات عدم التجديد، وآلية تحديد أجرة العقار الشاغر. هذه تفاصيل تعيش في نصّ الأحكام ولوائحها، لا في تصريحٍ صحفي. من يقرأ في مقالٍ آخر أن «مدة الإشعار ستون يوماً» أو «الحالات ثلاث» فليسأل عن مصدر الجملة قبل أن يبني عليها عقداً.

لماذا تغيّر هذا طريقة كتابة عقد الإيجار — لا طريقة قراءته فقط

قبل هذه الأحكام كان بند التجديد في أغلب العقود واحداً من ثلاثة: فارغاً، أو «يُجدَّد باتفاق الطرفين»، أو «ينتهي العقد بانتهاء مدته ما لم يتفق الطرفان على تجديده». وكلّ صيغةٍ من هذه كانت تضع عبء التجديد على المستأجر: إن لم يبادر، انتهى.

حين يصبح التجديد التلقائي هو القاعدة الأساسية في جميع مدن المملكة، تنقلب نقطة البداية. العقد الذي يسكت يُقرأ في ضوء القاعدة، والعقد الذي يريد نتيجةً مختلفة يجب أن يقولها صراحةً وبما لا يخالف الأحكام. وهذا هو الفرق بين «بند» و«عرف»: العرف يملؤه القاضي أو الخبير لاحقاً، أمّا البند فيكتبه الطرفان الآن.

والشيء نفسه في الأجرة. داخل الرياض، بندُ «تُزاد الأجرة سنوياً بنسبة 5%» لم يعد بنداً محايداً يُوقَّع عليه ثم يُنسى؛ صار بنداً يجب أن يُراجع أمام قاعدة إيقاف الزيادة السنوية وتثبيت أجرة الشاغر خمس سنوات. وخارج الرياض، لا يذكر البيان إيقاف الزيادة ولا تثبيت أجرة الشاغر، فيبقى بند الزيادة محلّ اتفاقٍ — لكن اتفاقٍ مكتوب لا مفترض.

البنود الثلاثة التي تُعاد كتابتها

1) بند التجديد: اكتب القاعدة أو اكتب الاستثناء — لا تترك الفراغ

الصياغة الأضعف الآن هي الصمت. الصياغة الأقوى هي واحدة من اثنتين: إمّا تبنّي القاعدة صراحةً («يتجدّد هذا العقد تلقائياً لمدةٍ مماثلة ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد وفق ما تجيزه الأحكام النظامية المنظّمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر»)، أو النصّ على مدةٍ محدّدة غير قابلة للتجديد مع بيان السبب المشروع إن كان العقار في الرياض. وفي الحالتين، لا تكتب مدة إشعارٍ من عندك؛ اكتب «وفق المدة المقرّرة نظاماً» حتى تصدر التفاصيل، ثم حدّثها بملحق.

2) بند الأجرة: مبلغٌ واحد، وقاعدة زيادةٍ تحيل إلى النظام

اكتب الأجرة رقماً وكتابةً، وطريقة السداد، ودورية السداد. ثم لبند الزيادة، إن كان العقار في الرياض: «لا تُزاد الأجرة خلال مدة العقد أو تجديده إلا بما تجيزه الأحكام النظامية». وإن كان خارجها: نسبة محدّدة أو مرجع محدّد، لا «حسب السوق». ولمن يريد قياس الفرق بين ما يطلبه المؤجّر وما يسمح به الإطار، هناك حاسبة الزيادة في الإيجار — دبي والسعودية التي تفرّق بين الحالتين.

3) بند التوثيق: التوثيق شرطُ نفاذٍ عملي، لا إجراءً لاحقاً

«وجوب توثيق جميع العقود في شبكة إيجار» يعني أن العقد الورقي أو الموقَّع خارج المنصة لم يعد مساراً موازياً. والأثر العملي معروفٌ من قبل: العقد الموثّق في إيجار هو ما يُحتجّ به عند النزاع، وهو المسار الذي شرحناه في توثيق عقد الإيجار عبر «إيجار» في السعودية 2026. البند الذي يُكتب: «يلتزم الطرفان بتوثيق هذا العقد في شبكة إيجار قبل تسليم العين المؤجَّرة، ولا يُعتدّ بأي مبلغٍ يُدفع قبل التوثيق إلا بإيصالٍ مكتوب».

للمؤجّر: ما الذي تخسره إن كتبت العقد على الطريقة القديمة

تخسر الوضوح أولاً. عقدٌ يعِد بزيادةٍ سنوية في الرياض ثم لا تُنفَّذ يفتح باباً للخلاف على الأجرة كلّها لا على الزيادة وحدها. وتخسر الوقت ثانياً: إن أردت عدم التجديد لسببٍ مشروع، فالبند الذي لم يُكتب هو البند الذي ستحتاجه أول ما يقع الخلاف. الإشعار الرسمي بالإخلاء له نموذجه — إشعار بإخلاء عقار مؤجَّر — لكن الإشعار لا يُصلح عقداً سكت عمّا يجب أن يقوله.

للمستأجر: ثلاثة أسئلة قبل التوقيع

• هل العقد سيوثَّق في إيجار قبل أن أدفع؟ إن كان الجواب «لاحقاً»، فالمبلغ الذي تدفعه اليوم بلا توثيق هو المبلغ الذي ستتنازع عليه غداً.
• هل بند التجديد يتنازل عن القاعدة الأساسية؟ تنازلٌ صريح عن التجديد التلقائي دون مقابلٍ واضح (أجرةٍ أقل، مدةٍ أطول) هو بندٌ يستحق سؤالاً.
• هل بند الزيادة يطابق القاعدة في مدينتي؟ في الرياض، أي زيادةٍ سنوية مكتوبة تحتاج سنداً نظامياً؛ اطلبه. وإن وصلك إشعارٌ بالزيادة فقارنه بنموذج إشعار بزيادة الأجرة لترى ما يجب أن يتضمّنه إشعارٌ صحيح.

السكني والتجاري: القاعدة واحدة، والتفاصيل تختلف

البيان يتحدّث عن «سوق الإيجارات السكنية والتجارية» معاً، ولا يستثني التجاري من التجديد التلقائي أو من وجوب التوثيق. لكن عقد المحلّ أو المكتب يحمل بنوداً لا تعرفها الشقّة: التشطيبات والتحسينات، وحقّ تعليق اللوحة، وساعات التشغيل، وتقبيل العقد. هذه شرحناها في عقد الإيجار التجاري في السعودية 2026: ستة بنودٍ لا تكتبها «إيجار» عنك. والنموذجان الجاهزان في عقدي — عقد الإيجار السكني الموحد — إيجار السعودية وعقد الإيجار التجاري — يفترقان في هذه البنود ويتّفقان في بنود التجديد والأجرة والتوثيق.

قائمة فحص قبل التوقيع (نسخة 2026)

• بند تجديدٍ صريح: تلقائي وفق النظام، أو مدة محدّدة بسببٍ مشروع.
• بند أجرةٍ يحيل في الزيادة إلى الأحكام النظامية — لا إلى «السوق».
• بند توثيقٍ في إيجار قبل التسليم والدفع.
• إشعارات مكتوبة بقناةٍ محدّدة (البريد الإلكتروني المسجَّل في إيجار مثلاً).
• ملحق تعديلٍ جاهز لتحديث مدد الإشعار وحالات عدم التجديد حين تصدر تفاصيلها الرسمية.

ولمن يملك عقداً قائماً ويريد أن يعرف أين يقف من هذه البنود الثلاثة، أداة فحص عقد الإيجار المجاني تقرأ العقد وتشير إلى البند الغائب أو المخالف — ثم يبقى القرار للطرفين ولمحامٍ إن لزم.

أسئلة شائعة

ما الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر؟

أحكام وافق عليها مجلس الوزراء وصدر بها مرسوم ملكي، أعلنت الهيئة العامة للعقار صدورها في 25 سبتمبر 2025م. وتشمل بنصّ البيان: إيقاف الزيادة السنوية للإيجار في الرياض، وتثبيت أجرة العقارات الشاغرة خمس سنوات، واعتماد التجديد التلقائي قاعدةً أساسية للعقود في جميع مدن المملكة، وتحديد حالات عدم التجديد من قبل المؤجر في الرياض، ووجوب توثيق جميع العقود في شبكة إيجار.

هل التجديد التلقائي لعقد الإيجار يسري في كل المملكة؟

نعم بنصّ البيان: «اعتماد التجديد التلقائي كقاعدة أساسية للعقود في جميع مدن المملكة». أمّا إيقاف الزيادة السنوية وتثبيت أجرة الشاغر وتحديد حالات عدم التجديد فيقصرها البيان على مدينة الرياض.

هل يجوز للمؤجر رفع الإيجار في الرياض؟

البيان ينصّ على «إيقاف الزيادة السنوية للإيجار في الرياض» و«تثبيت أجرة العقارات الشاغرة لمدة خمس سنوات قادمة». أي زيادة مكتوبة في عقدٍ داخل الرياض تحتاج سنداً نظامياً من نصّ الأحكام نفسها؛ اطلبه قبل التوقيع.

هل يمكن للمؤجر رفض تجديد العقد؟

البيان يذكر «تحديد حالات عدم التجديد من قبل المؤجر في مدينة الرياض» دون أن يعدّدها. الحالات ومدد الإشعار مرجعها نصّ الأحكام واللوائح، والأسلم أن يحيل العقد إليها بدل اختراع مدةٍ أو حالة.

هل يجب توثيق عقد الإيجار في إيجار؟

نعم. أكّد البيان «وجوب توثيق جميع العقود في شبكة إيجار». العقد الموثّق هو ما يُحتجّ به عند النزاع، والأفضل أن ينصّ العقد على التوثيق قبل التسليم والدفع.

ماذا أفعل بعقد إيجار قائم صيغ قبل هذه الأحكام؟

راجع بنود التجديد والأجرة والتوثيق فيه. إن كان يعِد بزيادةٍ سنوية في الرياض أو يسكت عن التجديد، فالأنسب ملحق تعديلٍ موقَّع يُحدّث هذه البنود الثلاثة ويحيل في التفاصيل إلى الأحكام النظامية، لا إعادة توقيع العقد كاملاً.

هل تغني هذه المقالة عن قراءة نصّ الأحكام أو استشارة محامٍ؟

لا. المقالة تنقل ما أعلنته الهيئة العامة للعقار وتشرح أثره على صياغة البنود. مدد الإشعار وحالات عدم التجديد وآلية أجرة الشاغر في نصّ الأحكام ولوائحها، وعقود المحلات والمكاتب ذات التحسينات الكبيرة تستحق مراجعةً متخصّصة.