7 بنود لا يمكن إغفالها في عقد إيجار سكني (دليل السعودية + الإمارات 2026)
سوقا الإيجار في المملكة العربية السعودية والإمارات يتحركان بسرعة، والوسطاء والمستأجرون والملاك يوقّعون عقوداً غير مكتملة كل يوم — ما يفتح الباب لنزاعات يمكن تجنّبها بـ7 بنود بسيطة لكنها حاسمة.
الإطار التنظيمي في البلدين
السعودية
يخضع الإيجار السكني في المملكة لإشراف الهيئة العامة للعقار (REGA)، وتُسجَّل عقود الإيجار في منصة "إيجار" التابعة لوزارة الإسكان. التسجيل في إيجار شرط لاعتماد العقد قانونياً ولاستحقاق المالك لحماية حقوقه أمام المحاكم.
الإمارات
في دبي، تُسجَّل عقود الإيجار في نظام "إيجاري" (Ejari) التابع لـRERA/DLD. عقد إيجاري الإلكتروني هو الوثيقة الرسمية الوحيدة المعتمدة لإثبات العلاقة الإيجارية. في أبوظبي يقابله نظام "توثيق". في الإمارات الأخرى، تُتّبع لوائح كل بلدية.
البند 1: تعريف الأطراف والعقار بدقة
الاسم الكامل والرقم الموحّد (هوية وطنية/إقامة) للمالك والمستأجر. رقم صك الملكية أو OQOOD رقم وحدة (في الإمارات للوحدات قيد الإنشاء). العنوان الكامل بمستوى الوحدة + رقم الفيلا أو الشقة + المساحة بالمتر المربع.
البند 2: قيمة الإيجار وجدول الدفع
إجمالي قيمة الإيجار السنوي (بالأرقام والحروف)، عدد الشيكات أو الدفعات، تاريخ كل دفعة، وعملة الدفع (الريال السعودي أو الدرهم الإماراتي). في الإمارات، الممارسة الشائعة 1–4 شيكات. في السعودية، تُفضّل دفعة سنوية واحدة أو نصف سنوية. حدّد بصراحة من يدفع رسوم الصيانة العامة وضريبة البلدية — هذه المسألة سبب رئيسي للنزاعات.
البند 3: مدة العقد وشروط التجديد
تاريخ بداية ونهاية العقد، شروط التجديد التلقائي (إن وُجدت)، فترة الإشعار المسبق قبل عدم التجديد (في الإمارات: 90 يوماً قبل انتهاء العقد للمالك إذا أراد عدم التجديد، 12 شهراً إذا أراد البيع أو الاستخدام الشخصي). في السعودية: 60 يوماً وفقاً لنظام الإيجار.
البند 4: الضمان والوديعة (Security Deposit)
المبلغ (المعتاد في الإمارات: 5% من الإيجار السنوي للوحدات غير المفروشة، 10% للمفروشة)، شروط استرداد الوديعة (تسليم الوحدة بحالتها الأصلية مع استثناء البلى الطبيعي)، الجدول الزمني للاسترداد بعد إخلاء الوحدة (المعتاد: 14 إلى 30 يوماً).
البند 5: الصيانة والمسؤوليات
| المسؤولية | المالك | المستأجر |
|---|---|---|
| الصيانة الإنشائية | ✓ | — |
| صيانة المكيّفات (الفلتر + الدوري) | يتفاوضان | يتفاوضان |
| إصلاحات بسيطة (< 500 درهم/ريال) | — | ✓ |
| رسوم خدمة المجمّع | ✓ | — |
| DEWA / كهرباء وماء | — | ✓ |
البند 6: الإنهاء المبكر
الممارسة السائدة: غرامة الإنهاء المبكر تساوي شهرين إلى ثلاثة أشهر من الإيجار، أو 25% من قيمة العقد المتبقية — أيهما أقل. حدّد بوضوح: هل يسري ذلك على الإنهاء بمبادرة المستأجر فقط؟ أم أيضاً على المالك في حالات معيّنة؟
البند 7: حل النزاعات
في دبي: تُحال النزاعات إلى "مركز فض المنازعات الإيجارية" (Rental Disputes Center) التابع لـDLD. في السعودية: المحكمة العامة المختصة أو لجان الإيجار. حدّد القانون الواجب التطبيق ومحكمة الاختصاص صراحة في العقد.
النموذج المرتبط: عقد الإيجار السكني الموحد (إيجار السعودية)
نماذج عقود إيجار سكني — السعودية والإمارات
نماذج محدّثة وفق إيجار (السعودية) وإيجاري (دبي) — تشمل البنود الإلزامية والملاحق الموصى بها. متاحة للتخصيص والتوقيع.
تصفّح نماذج الإيجار